August 21, 2026
No Comments
Với nhiều gia đình đang lên kế hoạch định cư Mỹ thông qua chương trình EB-5, năm 2026 không chỉ là câu chuyện lựa chọn một dự án có mức đầu tư phù hợp. Thời điểm nộp hồ sơ và chất lượng dự án đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến mục tiêu định cư cũng như khả năng bảo toàn nguồn vốn.
Theo khung pháp lý hiện hành của chương trình EB-5 Regional Center, các nhà đầu tư cần đồng thời đáp ứng yêu cầu về đầu tư, tạo việc làm và duy trì khoản đầu tư theo quy định để đủ điều kiện cho quy trình xin thẻ xanh.
Đặc biệt, 30/09/2026 là một mốc thời gian được nhiều nhà đầu tư EB-5 quan tâm trong bối cảnh chương trình Regional Center đang được Quốc hội Mỹ gia hạn theo RIA 2022. Vì vậy, nếu mục tiêu của gia đình là tận dụng khung EB-5 hiện hành, việc chuẩn bị hồ sơ và lựa chọn dự án không nên chờ đến sát hạn.
Tuy nhiên, một dự án EB-5 tốt phải được đánh giá trên cả hai phương diện: khả năng hỗ trợ mục tiêu thẻ xanh và khả năng kiểm soát rủi ro đầu tư.
Vậy nhà đầu tư nên bắt đầu từ đâu? Dưới đây là 3 tiêu chí quan trọng nhất để đánh giá một dự án EB-5 trước khi quyết định xuống vốn.
Mục tiêu đầu tiên của phần lớn nhà đầu tư EB-5 là định cư Mỹ cùng gia đình.
Vì vậy, trước khi phân tích lợi nhuận hay khả năng hoàn vốn, nhà đầu tư cần xác định dự án có phù hợp với chiến lược di trú của mình hay không.
Theo RIA 2022, chương trình EB-5 có các nhóm visa được dành riêng cho một số dự án đủ điều kiện, trong đó 20% dành cho dự án thuộc khu vực nông thôn (Rural), 10% cho khu vực có tỷ lệ thất nghiệp cao (High Unemployment Area) và 2% cho dự án cơ sở hạ tầng. USCIS cũng quy định cơ chế ưu tiên xử lý đối với một số hồ sơ đầu tư vào dự án Rural.
Vì vậy, khi đánh giá dự án, nhà đầu tư nên kiểm tra:
Trong mô hình EB-5 Regional Center hiện nay, Form I-956F là hồ sơ liên quan đến việc xin phê duyệt dự án của Regional Center. Đây là một trong những tài liệu quan trọng nhà đầu tư nên kiểm tra khi thẩm định dự án.
Tuy nhiên, I-956F approval không đồng nghĩa với việc nhà đầu tư chắc chắn được cấp thẻ xanh hoặc chắc chắn hoàn vốn. Nhà đầu tư vẫn cần xem xét riêng: Dự án → tạo việc làm → hồ sơ cá nhân → nguồn tiền → cấu trúc đầu tư → khả năng hoàn vốn.
Rural EB-5 có thể mang lại lợi thế về visa set-aside và cơ chế ưu tiên xử lý, nhưng điều đó không có nghĩa mọi dự án Rural đều có chất lượng đầu tư giống nhau.
Một dự án Rural có thể có:
Trong khi đó, một dự án khác có thể có cấu trúc tài chính mạnh hơn, developer có năng lực tốt hơn và nguồn hoàn vốn rõ ràng hơn.
Vì vậy, đừng chỉ hỏi: “Dự án có phải Rural không?” hãy hỏi “Rural + cấu trúc đầu tư + tạo việc làm + khả năng hoàn vốn của dự án này có thực sự phù hợp với gia đình tôi không?”
Đây là một trong những yếu tố quan trọng nhất nhưng thường bị nhà đầu tư bỏ qua. EB-5 không đơn thuần là chương trình đầu tư vào bất động sản.
Bản chất của EB-5 là chương trình đầu tư gắn với yêu cầu tạo việc làm tại Mỹ. Với mỗi suất đầu tư EB-5 Regional Center, dự án phải đáp ứng yêu cầu tạo ra ít nhất 10 việc làm đủ điều kiện cho mỗi nhà đầu tư.
Vấn đề nằm ở chỗ: 10 việc làm là mức yêu cầu – không nên xem đó là mục tiêu an toàn.
Ví dụ:
Trên lý thuyết, dự án có thể đáp ứng yêu cầu.
Nhưng “dư” chỉ 5 việc làm sẽ tạo ra biên an toàn rất thấp nếu dự án có thay đổi về chi phí, tiến độ hoặc quy mô.
Ngược lại:
Dự án có job cushion lớn hơn đáng kể, điều này không đảm bảo kết quả di trú, nhưng tạo ra một lớp đệm tốt hơn về mặt kế hoạch tạo việc làm.
Các hướng dẫn thẩm định EB-5 hiện nay cũng khuyến nghị nhà đầu tư xem xét phương pháp tạo việc làm, tính khả thi của business plan và tỷ lệ vốn EB-5 trong tổng capital stack thay vì chỉ nhìn vào tài liệu marketing.
Đây chính là phần giúp phân biệt một dự án “có vẻ hấp dẫn” với một dự án được thẩm định nghiêm túc. Nhà đầu tư EB-5 thường tập trung vào: “Bao lâu có thẻ xanh?” Nhưng một câu hỏi quan trọng không kém là: “Tiền của tôi sẽ được hoàn trả bằng cách nào?”
Capital Stack là cấu trúc tổng nguồn vốn của dự án.
Một dự án có thể sử dụng:
Mỗi nguồn vốn có vị trí, quyền ưu tiên hoàn trả và mức độ rủi ro khác nhau.
Ví dụ đơn giản: Senior Debt → Mezzanine → EB-5 → Developer Equity
Thứ tự này có thể quyết định ai được ưu tiên thanh toán trước khi dự án hoàn vốn. Do đó, nhà đầu tư cần biết chính xác:
Không nên chỉ nghe “Dự án được bảo vệ vốn.” Hãy yêu cầu xem tài liệu pháp lý để xác định:
Các nguồn hướng dẫn thẩm định EB-5 cũng lưu ý rằng nhà đầu tư nên xem xét tỷ trọng vốn EB-5 trong tổng capital stack và mức đóng góp thực tế của developer.
Cấu trúc hoàn vốn: Tiền sẽ về từ đâu?
Đây là câu hỏi mà nhà đầu tư nên đặt ra ngay từ ngày đầu tiên, thay vì đợi đến khi dự án chuẩn bị hoàn vốn.
Một số mô hình hoàn vốn có thể dựa vào:
Ví dụ dự án phát triển nhà ở để bán. Doanh thu từ việc bán sản phẩm có thể trở thành nguồn hoàn trả vốn.
Dự án hoàn thành, tái cấp vốn bằng khoản vay mới và sử dụng nguồn vốn đó để hoàn trả khoản đầu tư. Tuy nhiên, refinancing phụ thuộc vào:
Một số dự án khách sạn, thương mại hoặc bất động sản cho thuê có thể dựa vào dòng tiền hoạt động và/hoặc việc bán tài sản trong tương lai.
Không có exit strategy nào tự động an toàn.
Điều quan trọng là nhà đầu tư phải hiểu: Nguồn tiền hoàn vốn đến từ đâu, điều kiện nào phải xảy ra và nếu kế hoạch chính không thực hiện được thì phương án dự phòng là gì?
Các hướng dẫn due diligence EB-5 hiện nay cũng nhấn mạnh exit strategy là một trong những yếu tố quan trọng cần đánh giá, đặc biệt với các dự án phụ thuộc vào refinancing hoặc doanh thu vận hành dài hạn.
Có thể hình dung việc lựa chọn dự án EB-5 theo công thức đơn giản:
| Tiêu chí | Nhà đầu tư cần kiểm tra |
| 1. Di trú | TEA/Rural, visa set-aside, I-956F, Regional Center, cấu trúc hồ sơ |
| 2. Việc làm | ≥10 việc làm/nhà đầu tư, job cushion, phương pháp tạo việc làm, tiến độ dự án |
| 3. Vốn & hoàn vốn | Capital stack, developer equity, vị trí EB-5, tài sản bảo đảm, exit strategy |
Chỉ khi cả 3 nhóm đều được kiểm tra, nhà đầu tư mới có cơ sở để đánh giá toàn diện một dự án EB-5.
USIMIGROUP có thể hỗ trợ nhà đầu tư phân tích hồ sơ dự án, cấu trúc vốn, khả năng tạo việc làm, tình trạng pháp lý và chiến lược định cư trước khi đưa ra quyết định. Đăng ký tư vấn EB-5 để được đánh giá dự án phù hợp với mục tiêu định cư của gia đình trước 30/09/2026.
THÔNG TIN ĐỊNH CƯ DÀNH CHO NHÀ ĐẦU TƯ
