April 15, 2026
No Comments
Theo dự báo của JP Morgan Global Research, giá nhà ở Mỹ 2026 sẽ chững lại ở mức 0%, với sự cải thiện nhẹ về nhu cầu có thể bù đắp cho bất kỳ sự gia tăng nguồn cung nào.
Doanh số bán nhà tại Mỹ duy trì ổn định vào cuối năm 2025 sau một năm ảm đạm và dự kiến sẽ tiếp tục cải thiện trong những tháng tới. Mặc dù chính quyền Trump đã công bố hai cải cách nhà ở mới, nhưng tác động của chúng đối với thị trường nhà ở có thể sẽ hạn chế.
Thị trường nhà ở Mỹ trong những tháng gần đây liên tục mất cân bằng. Nhu cầu giảm sút do giá nhà ở vẫn ở mức cao, trong khi nguồn cung tăng dần khi hoạt động xây dựng mới được đẩy mạnh. Liệu thị trường có thể lấy lại trạng thái cân bằng vào năm 2026 và giá nhà có dự kiến giảm xuống không?
Sau khi tăng gần gấp đôi trong thập kỷ qua, JP Morgan Global Research dự báo giá nhà ở Mỹ sẽ chững lại ở mức 0% vào năm 2026, với sự cải thiện nhẹ về nhu cầu có thể bù đắp cho bất kỳ sự gia tăng nguồn cung nào.
Trong khi lãi suất thế chấp cố định dự kiến sẽ duy trì ở mức cao trên 6%, lãi suất thế chấp điều chỉnh (ARM) có thể giảm nhẹ nếu Cục Dự trữ Liên bang (Fed) quyết định nới lỏng chính sách tiền tệ, từ đó giúp nhà ở trở nên dễ mua hơn.
Thêm vào đó, các nhà xây dựng nhà ở tiếp tục cung cấp các khoản giảm lãi suất – trong đó họ trả trước một khoản tiền để giúp giảm lãi suất thế chấp cho người mua – nhằm mục đích giải phóng hàng tồn kho. “Chúng tôi nghĩ rằng điều này, cùng với hiệu ứng gia tăng tài sản, có thể đủ để đẩy nhu cầu lên cao trong khi nguồn cung tăng chậm lại. Do đó, chúng tôi dự kiến giá nhà sẽ chững lại ở mức 0% trên toàn quốc vào năm 2026”, ông John Sim, người đứng đầu bộ phận Nghiên cứu Sản phẩm Chứng khoán hóa tại JP Morgan, nhận định.
Tất nhiên, có sự khác biệt giữa các vùng. Giá nhà đang giảm mạnh nhất dọc theo Bờ Tây và Vành đai Mặt trời, nơi vẫn còn dư thừa nhà mới sau thời kỳ bùng nổ xây dựng trong đại dịch. Ông Sim cho biết: “Không có gì đáng ngạc nhiên khi nguồn cung là yếu tố then chốt ở những khu vực mà chúng ta thấy giá nhà giảm”.
Thực tế, quy mô của tình trạng thiếu nhà ở tại Mỹ đã bị phóng đại quá mức, với JP Morgan Global Research đưa ra con số khoảng 1,2 triệu căn nhà – thấp hơn đáng kể so với các ước tính khác trên thị trường. Nhìn lại 30 năm qua, số lượng hộ gia đình mới thành lập và số lượng nhà ở hoàn thành gần như bằng không. Thêm vào đó, nguồn cung nhà ở đã tăng lên trong những tháng gần đây. Ông Sim nói thêm: “Xây dựng quá mức chắc chắn sẽ dẫn đến giá nhà giảm, và các nhà xây dựng đang phải đối mặt với nguồn cung nhà mới ngày càng tăng”.
Tỷ lệ giá nhà so với thu nhập ở Mỹ đã duy trì ở mức cao kỷ lục trong ba năm qua. Mặc dù lạm phát giá nhà đã giảm tốc, Mỹ là thị trường phát triển (DM) duy nhất ngoài Nhật Bản không chứng kiến giá nhà giảm trong chu kỳ thắt chặt gần đây.
Điều này một phần là do sự phổ biến của các khoản vay thế chấp lãi suất cố định 30 năm trong số các chủ nhà ở Mỹ. “Lãi suất chính sách cao hơn đã gây áp lực không chỉ lên cầu mà còn cả nguồn cung, vì những chủ nhà hiện tại không muốn chuyển nhà và chấp nhận mức lãi suất thế chấp thấp hơn. Do đó, giá nhà vẫn ở mức cao bất chấp nhu cầu giảm”, Joseph Lupton, nhà kinh tế toàn cầu tại JP Morgan, cho biết.
Gần đây, tác động của lãi suất thế chấp cao hơn càng trở nên trầm trọng hơn do tỷ lệ tuyển dụng trên thị trường lao động giảm xuống gần mức thấp nhất trong thời kỳ suy thoái. Ông Lupton nói thêm: “Điều này đã hạn chế một kênh quan trọng thường thúc đẩy cả cung và cầu trên thị trường nhà ở, vì những người có việc làm và được hưởng lãi suất thế chấp thấp giờ đây càng ít có động lực để chuyển nhà”.
Chính quyền Trump đã công bố hai cải cách lớn về nhà ở, nhưng các chuyên gia cho rằng tác động của chúng đối với thị trường có thể sẽ bị hạn chế.
Lệnh cấm các nhà đầu tư tổ chức mua nhà đơn lập: Chính sách này nhằm giảm bớt sự cạnh tranh cho những người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, các nhà đầu tư tổ chức chỉ chiếm khoảng 1–3% thị trường, nên lệnh cấm khó có thể tạo ra thay đổi lớn. Thậm chí, nếu lệnh cấm ngăn cản việc xây dựng các cộng đồng nhà cho thuê, nó có thể gây thắt chặt nguồn cung nhà thuê.
Yêu cầu Freddie Mac và Fannie Mae mua 200 tỷ USD chứng khoán thế chấp (MBS): Mục tiêu là nhằm hạ lãi suất thế chấp và giảm chi phí vay vốn. Hiệu quả thấp: Con số 200 tỷ USD chỉ chiếm khoảng 1,4% thị trường thế chấp trị giá 14,5 nghìn tỷ USD.
Tác động lãi suất không đáng kể: Chính sách này dự kiến chỉ làm giảm lãi suất thế chấp 30 năm khoảng 10–15 điểm cơ bản (bp). Trong khi đó, các nhà xây dựng vốn đã hỗ trợ người mua giảm lãi suất từ 100 đến 200 bp, nên mức giảm nhỏ từ chính sách này sẽ không ảnh hưởng đáng kể đến nhu cầu
Dưới đây là các cơ hội cụ thể cho các nhà đầu tư dựa trên triển vọng thị trường:
Lưu ý: Các nguồn tin được cung cấp tập trung vào phân tích thị trường nhà ở và dịch vụ tài chính, không chứa thông tin về luật di trú hoặc các điều kiện cụ thể để đạt được quyền định cư tại Mỹ. Bạn nên tham khảo ý kiến của luật sư di trú để biết thêm chi tiết về các chương trình đầu tư định cư.
THÔNG TIN ĐỊNH CƯ DÀNH CHO NHÀ ĐẦU TƯ
